Berinvestasi Aman dan Tips dalam Membeli Property

Anda ingin Berinvestasi, namun masih bingung mau ber-investasi kemana?

Untuk Saat ini , Investasi paling diminati masyarakat adalah Property, Emas, dan Deposito. Namun sebelum berinvestasi, ada baiknya kita memahami terlebih dahulu prinsip dari Investasi . Buat saya pribadi, Investasi harus bisa mengalahkan Laju Inflasi yang terjadi setiap tahun-nya.

Apakah anda ingin ber-investasi melalui Deposito di bank ?
Mari kita hitung perbandingan antara bunga bank dengan laju inflasi. Jika kita menaruh uang deposito di bank, biasanya bunga yang ditawarkan sebesar 5% - 6% per tahun dan masih dipotong oleh pajak bank. Sedangkan jika kita teliti, ternyata Inflasi yang terjadi setiap tahunnya juga sebesar 5,5 %. Lalu pertanyaannya, “Dimana letak keuntungannya ?”

Bagaimana jika anda berinvestasi di bidang Property ?

Mungkin ketika anda ingin berinvestasi di bidang property, anda akan mendengar masukan dari  beberapa teman/kerabat sekitar yang berpendapat seperti ini  :

“Investasi di property itu mahal lho, nanti-nanti saja.”

“Ngapain investasi di property, kamu kan masih single, nanti nanti saja kalau sudah berkeluarga.”

Namun coba kita terka ulang lagi, untuk pendapat pertama yang mengatakan bahwa property itu mahal, Saya bertanya,”Apakah anda yakin ?” Karena saat ini saya melihat bahwa harga barang barang di Indonesia sangat bergantung pada harga Bensin ( Premium ), padahal saat ini premium masih saja disubsidi oleh pemerintah yang sudah bernafas tersenggal sengal dikarenakan harus menanggung beban subsidi yang terlalu besar dan hampir pasti akan ada waktunya nanti premium akan  menjadi Non Subsidi. Lalu apa yang terjadi jika harga bensin premium sudah menjadi non Subsidi ? Ya, semua harga akan meningkat termasuk harga bahan bahan bangunan sehinga menyebabkan harga property juga semakin meningkat tajam.

Lalu bagaimana untuk pendapat kedua yang mengatakan bahwa membeli property itu nanti nanti saja ketika sudah berkeluarga ? Kalau pendapat saya pribadi, ketika sudah berkeluarga biasanya kebutuhan hidup sehari haripun akan meningkat hampir 3 kali lipat dibandingkan sewaktu anda belum menikah. Mungkin pada saat kamu masih single bisa mencicil rumah dalam jangka waktu 5 tahun, namun ketika sudah menikah maka paling tidak jangka waktu mencicil KPR menjadi 15 – 20 tahun. Bisa dibayangkan sebesar apa bunga bank yang harus ditanggung untuk jangka waktu pencicilan 15 -20 tahun ? Mungkin anda bisa mencoba menghitungnya sendiri menggunakan kalkulator. :)

(****)

Tips Tips Membeli Property

Atas beberapa pertimbangan diataslah awal tahun 2012 lalu saya mencoba memberanikan diri berinvestasi rumah di daerah Jogjakarta.  Memang tidak mudah, banyak cerita menarik ketika saya harus memutari daerah jogja selama 7 hari berturut turut bersama ibu dan kami harus merelakan 30.000 rupiah melayang karena ternyata saya memasuki jalur one way. :p

Saya juga selalu memegang kalkulator untuk menghitung berapa besarnya uang muka yang paling masuk akal dan berapa lama jangka waktu kredit supaya saya bisa melakukan pembayaran tanpa diselingi perasaan was was. ( Uang Muka biasanya minimal 20% -30%, namun anda bisa memodifikasi sendiri menjadi Uang muka menjadi 50% atau 60%, sehingga beban KPR menjadi lebih ringan )

Namun ingat, dalam meminjam KPR ke bank harus disesuaikan kemampuan kita dalam membayar, Jangan sampai melakukan hal hal yang terlihat mudah di awal, namun terseok seok di belakang, apalagi pihak bank saat ini sudah memiliki beberapa pengawal yang disebut Debt Collector. Selain itu perlu diperhatikan bahwa jangan sampai anda menggoreng rekening agar KPR disetujui. 

“Apa sih Menggoreng rekening?” ya, ada beberapa orang yang mencoba menaikkan rekening tabungannya dengan meminjam uang kepada keluarga/kerabat supaya terlihat tabungannya besar sehingga KPR-nya disetujui bank.  Walaupun KPR anda disetujui, sudah dipastikan anda akan rugi sendiri ke depannya kalau anda menggoreng rekening.

Oleh karena itu, saya mencoba memberikan beberapa Tips dan pertimbangan dalam ber-Investasi di bidang property terutama untuk Perumahan Baru :

a.       Property yang Terjamin Legalitasnya

Jika anda membeli sebuah rumah di developer, maka mintalah terlebih dahulu fotokopi Sertifikat Tanah dan IMB yang sudah pecah per kavling. Anda harus memeriksa nama pemegang hak dan Luas tanah. Untuk nama pemegang hak harus sudah tertulis nama developer itu sendiri, lalu untuk luas tanah harus sudah sesuai dengan luas tanah yang anda beli. (Bukan sertifikat tanah induk )

Lalu fotokopian sertifikat tanah tersebut bisa anda bawa kepada notaris untuk diperiksa keasliannya dan dicek apakah tanah tersebut berstatus tanah sengketa atau tidak ke kantor pertanahan kota atau kabupaten.

b.      Minta rincian besarnya pajak dan biaya lain diluar harga rumah.

Setiap developer memiliki kebijakannya masing masing dalam hal besarnya pajak rumah yang harus ditanggung oleh pembeli. Oleh karena itu dari sejak awal harus sudah jelas pajak apa saja yang harus ditanggung pembeli dan apa saja biaya lain lain diluar harga rumah.

Berdasarkan pengalaman yang telah saya alami , berikut rincian pajak dan biaya lain-lain :

 -          Pihak Developer : Notaris PPAT , Validasi , IMB , PPN 10%, BPHTB 5%, Biaya balik nama.

Notaris:  biasanya 1% dari harga rumah yang dibeli.

BPHTB : Untuk Pembeli = ( Harga Rumah – Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak ) x 5%

                Untuk Penjual  =   Harga Rumah x 5%

-          Pihak Bank ( Apabila KPR ) : Biaya Appraisal, Provisi 1%, Administrasi, Materai, Asuransi Jiwa, Asuransi kebakaran, Biaya Notaris, Biaya Survey Rumah.

-          Biaya lainnya : Pasang pompa air + Tandon air, Listrik, Pagar, Teralis, Kanopi, dll

c.       Cara Pembayaran

Terdapat beberapa cara untuk melakukan pembayaran dengan pihak developer yang diantaranya :

-          Pembayaran Tunai : Untuk pembayaran tunai, maka calon pembeli akan menyetorkan uangnya secara keseluruhan sehingga rumahnya langsung lunas dan pembeli berhak mendapatkan sertifikat tanah.

-          Cash Bertahap : Pembeli dapat melakukan negosiasi dengan developer untuk melakukan pembayaran secara cash bertahap yang dicicil sebanyak 3 kali s.d 12 kali . Setelah pembayaran sebanyak 12 kali tsb selesai, maka pembeli berhak mendapatkan surat2 beserta sertifikatnya.

-          Pembayaran KPR : Pihak pembeli bekerjasama dengan pihak bank serta pihak developer sehingga pembeli dapat menyetor secara cash uang muka minimal 30% kepada Developer, lalu sisanya meminjam KPR kepada pihak bank.

d.      Spek bangunan sesuai dengan Standar

Jangan anda terlena dengan tawaran harga rumah yang terlalu murah, karena harga tidak pernah bohong. Oleh karena itu anda harus memeriksa spek bangunannya terlebih dahulu sebelum membeli, paling tidak spek rumah harus sesuai dengan spek standar sehingga apabila terjadi gempa ringan, rumah masih bisa berdiri dengan kokoh.

Contoh spek bangunan yang sesuai standar :

Pondasi batu kali, Struktur beton bertulang, Dinding bata plester + cat, Genteng berglastur , Rangka atap kayu / Baja ringan, Plafon Gypsum , Lantai keramik, Closet duduk/jongkok, Kusen pintu dan jendela kayu jati/merbau/kamper finishing cat kayu/melamine, kaca 5mm, dll.

e.      Lokasi, Fasilitas, Keamanan Perumahan.

Hal pertama yang perlu anda pertimbangkan adalah lokasi, untuk saya pribadi saya lebih memilih untuk memiliki perumahan di daerah Sleman. Mengapa ? Karena selain harga tanah di Sleman yang terus meningkat, pertimbangan lainnya karena Sleman merupakan pusat pendidikan, bisnis, dan aktifitas di wilayah Jogja.

Hal kedua adalah Fasilitas. Biasanya perumahan sekarang menawarkan konsep green design yang dilengkapi oleh taman, daerah resapan air dan arena olahraga, selain itu anda juga harus mempertimbangkan akses jalan yang cukup baik adalah selebar 6-8 meter.

Hal ketiga adalah Keamanan. Untuk anda yang lebih menyukai perumahan yang aman , maka anda bisa memilih konsep One Enterance Gate ( satu pintu gerbang ), kemudian perumahan dijaga oleh security/satpam , akan lebih baik lagi apabila ada sistim CCTV di pintu masuk sehingga sepanjang waktu akses masuk selalu terjaga 24 jam.

(****)

Mungkin masih banyak hal lainnya yang menjadi pertimbangan ketika membeli rumah, walaupun memang hal terbesar dan terpenting dalam membeli rumah adalah harga rumah itu sendiri. Namun berinvestasi di bidang property ternyata menawarkan berbagai macam kelebihan yaitu harga rumah yang terus meningkat, investasi yang aman, dan rumah yang bisa diwariskan kepada anak/cucu.

Untuk anda yang ingin segera berinvestasi , maka segeralah melakukan Perencanaan  yang matang, Penyusunan Strategi yang baik, dan Cepat dalam mengambil keputusan.  Karena ketika kita mengulur ulur sebuah keputusan, maka keinginan untuk berinvestasi akan selalu tertunda dan  tidak pernah terlaksana, apalagi sungguh disayangkan jika uang yang selama ini anda tabung hanya dihabiskan untuk membeli pakaian bermerek, makan di tempat mahal, mempertahankan gengsi semata dengan bepergian ke luar kota selalu naik pesawat, ngontrak di perumahan mahal namun tidak memiliki sertifikat hak milik. 

Saya rasa cukup sekian dari saya, Semoga tips tips dalam berinvestasi ini bisa memberikan manfaat dan wawasan untuk kita semua. :)

Best Regards,

Denni Pascasakti

Yogyakarta, 9 Agustus 2012.